前8月千亿房企阵营缩水，楼市“金九”会来吗?刚刚过去的8月份，房地产市场依旧信心不足。据机构数据显示，今年前8个月，百强房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%;但值得一提的是，同比降幅逐渐收窄，较上月收窄1.1个百分点。业内人士认为，整体来看，目前房地产销售还在筑底盘整，市场恢复仍显乏力。
前8个月百强房企销售额同比降46%!今年前8个月，房地产销售尚未出现反弹，但降幅有所收窄。据中指研究院数据显示，2022年1-8月，TOP100房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%，降幅较上月收窄1.1个百分点。具体来看，仅有3家房企前8个月销售额破两千亿，分别为碧桂园、万科及保利发展(17.480. 0.26. 1.51%)，其中碧桂园位居首位。
数据统计，1-8月，千亿以上阵营10家，较去年同期减少14家，销售额均值1965.6亿元。而第二阵营(500亿-1000亿)、第四阵营(100亿-300亿)企业数量同比大幅减少，第三阵营(300亿-500亿)企业则比去年同期微增4家，增至24家，销售额均值373.5亿元。各梯队房企的门槛值仍然保持着负增长状态。据亿翰智库统计数据，8月单月，TOP10房企门槛值为1263亿元，同比降幅为39.3%;TOP30、TOP50房企门槛值分别为411亿元、251亿元，同比降幅分别为53.3%、57.4%。前8个月，TOP100房企门槛值为95.3亿元。其中，TOP10房企门槛值为1258.3亿元，较上年下降39.5%;TOP30房企、TOP50房企及TOP100房企门槛值均同比下降。
8月31日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，提出支持刚性和改善型住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。而在8月24日召开的国务院常务会议上，也提到允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善型住房需求。国常会接连释放积极信号，为房地产行业的回暖提振了信心。中指研究院指数事业部分析师孟新增认为，短期来看，要稳定房地产市场，一方面要因城施策，灵活运用阶段性信贷政策，支持刚性和改善型住房需求，短期各地将继续优化“认房认贷”政策，比如降低首付比例、降低房贷利率等，特别是二线城市，政策优化节奏有望加快;另一方面，通过“保交楼”稳定市场预期。
在稳住经济大盘的背景下，房地产“救市潮”在全国铺开，过去一段时间，相关部门已经对房地产行业动用财政、货币等政策工具，但主要城市商品房成交情况仍然有待回暖。国家统计局数据显示，1-6月份，全国商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%;其中，住宅销售面积下降26.6%;商品房销售额66072亿元，下降28.9%;其中，住宅销售额下降31.8%。
央行：坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。据央行网站8月10日消息，《2022年第二季度中国货币政策执行报告》指出，下一阶段，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进房地产市场健康发展和良性循环。
稳妥实施房地产金融审慎管理制度 促进房地产市场健康发展和良性循环。央行公布2022年第二季度中国货币政策执行报告。下一阶段，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进房地产市场健康发展和良性循环。
中国房地产行业市场展望
从销售面积绝对水平来看，由于广州、深圳本轮周期中当月销售面积在历史周期数据中仍处于中等水平，所以后续恢复空间可能不及北京、 上海。 北京与上海本轮调整时长不及历史平均水平。北京本轮调整周期持续时间相比历史周期而言仍处于周期早期阶段，后续仍需要一定时间调整，但由于本轮周期当月销售面积在历史数据中已经处于较低位置，可能周期调整时间会相应缩短，后续上涨空间也较广州、深圳 更大。上海因为疫情影响，恢复速度可能在一线城市中较晚。
处于中前期阶段的城市中，西宁、海口、郑州、武汉、福州、南京、杭州、青岛、济南 这 8 个城市本轮周期当月销售面积处于历史高位，后续仍需一定时间继续调整后销售才会 出现回暖迹象。武汉为例，2022 年 1-4月住宅销售面积均值达到 100.5 万平米。而青岛市 2022 年前 4 月销售面积均值为 90 万平米，也处于历史高位。较高的销售面积并未反映今年疫情冲击的影响，楼市未来可能面临一定的调整。
从周期阶段来看，南充、北海、安庆、烟台、无锡、泉州、金华、徐州 8 个城市正处于 调整周期的中前期阶段，可能还需要一定时间回调。这些城市历史平均回调时间 20 个月， 目前已持续 11 个月。历史平均降幅 31.2%，目前平均降幅达到 41%。历史平均的最大降幅 71.49%，目前最大降幅 68.23%。总体来看，回调幅度已超过历史平均水平，但目前回调持 续时间仍然较短。从月度销售面积来看，处于前期阶段的城市中，南充、北海、无锡、安庆、烟台这 5 个 城市处于历史低位状态，预计后续销售情况不会继续恶化，可能会更早产生一些边际性改善。其中，北海市 2022 年 1 到 4月住宅销售面积均值在 7.2 万平米，而无锡市均值为 23.4 万平米，均为历史偏低水平。
展望下半年，市场信心犹在。有分析认为，随着地方救市政策持续加码，房地产市场有望逐渐回稳，成交整体好于上半年。但各区域、各城市市场复苏进度不一，那些市场需求及购买力明显透支的三、四线城市，市场真正企稳复苏仍需时间。业内人士表示，房地产行业正显现积极变化。未来，随着国内疫情趋于稳定，稳楼市众多举措的综合效应逐步显现，房地产市场有望进一步趋稳。
