地产股逆市扛大旗!政策端利好持续，蓝筹地产或迎机遇，机构：相关板块景气有望联动!近日，据青岛市住房和城乡建设局官方微信发布消息，将对现行房地产相关政策进行适度调整优化，其中对二手住房不再限购。此外，有消息称，苏州市也对限购政策做出调整，外地户籍可直接在苏州六区买首套房。目前，地产行业政策端持续回暖，各地加大出台各类激励政策，国务院近日召开的常务会议指出，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
受政策端持续提振，地产板块近期表现活跃，尤其在此前热门赛道和题材均降温时成功“扛起大旗”，截止今日收盘，板块指数9月以来累计上涨近7.78%，大幅跑赢大盘同期走势(上证指数同期跌近0.07%)。个股方面，百余只地产开发概念股中近四成本月涨幅超10%，其中，中洲控股累计上涨近43%，新华联、华发股份、栖霞建设、中交地产、沙河股份、粤宏远A涨幅均超30%。
从数据上来看，新房销售面积同环比降幅仍较大，据中指研究院的监测数据显示，2022年中秋假期期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年中秋假期下降31.6%。
目前，房地产企业绩持续分化，大中型房企营收占比进一步提升，市场供给侧加速出清。业界人士认为，楼市弱复苏中本不存在所谓“金九银十”，政策以渐进累积方式发力。信用风波之下的供给侧变化，为部分蓝筹地产公司带来显著机遇。土地市场的竞争明显更少了，拿地的利润率显著提升了，拿地的区域更趋于一二线核心城市，融资通畅和积极拿地的企业的销售毛利率预计也将迎来拐点。
我国预售制的出现始于改革开放之后，为了提高商品房供应量，缓解企业资金压力，内地借鉴香港的楼花销售制度，推出商品房预售制度。过去20多年，预售制度在加快住房供给、推动房地产行业快速发展上起到了积极作用。但同时也带来诸多弊端，如烂尾楼的发生，交付标准与宣传口径不一等问题。相比之下，现房销售既能够保护消费者的权益不受侵害，也能对楼盘质量和交付行为进行约束。
但值得注意是，目前并非全面推行现房销售制度的合适时机。国际上多个国家同样存在预售制度，但多数国家对预售资金监管及资金支付节点要求严格，以保障购房者利益。我国近期出现了部分项目停工断贷现象，本质上并非是预售制度造成的，而是因为监管不严或预售资金被违规挪用等情况导致的，因此，短期通过加强商品房预售资金监管，规范监管额度、监管方式、资金拨付等有助于项目顺利交付。
改革需要渐进式推进，当前最稳妥的方式是对热点城市部分项目优先试点现房销售，并在试点过程中不断完善配套政策，为未来更大范围的推行积累经验。摇号等销售政策有望逐渐优化，在部分城市或适时退出。
近来，多地因城施策发布适应本地区的房地产相关政策，在坚持“房住不炒”的基础上，完善房地产市场长效机制，供需两端政策优化调整力度均有所加大。中国房地产行业经过房住不炒的宏观调控，2021年底国家定调“房地产业健康发展和良性循环”，市场的基本需求和合理的利润空间依然存在。房企2021年年报披露即将收官。受房地产市场下行等因素影响，2021年房地产行业利润增速继续下行，房企利润率降至历史较低水平。机构表示，短期房地产行业利润水平仍面临压力，中长期有望逐步触底回升。
2021年12月，中央经济工作会议明确提出房地产要“探索新的发展模式”，未来，在房地产由增量市场向存量市场转型的过程中，市场体系和保障体系并行发展，租购并举，盘活存量、健全配套服务等都将是房地产“新模式”的重要方向。2022年以来，在多地疫情反复、部分企业风险暴露、停工项目频现等因素影响下，市场调整态势继续深化，购房者预期和置业信心走弱，叠加高基数效应，全国商品房销售规模同比大幅下滑，1-7月销售面积、销售额同比降幅均超两成。
近期央国企拿地更加积极，未来市场份额也会明显提高。从22城集中供地来看，2021年，央国企是拿地主力，拿地金额占比超过60%;2022上半年，央国企拿地金额占比达到新高71%。从全国土地市场来看，2022上半年拿地金额TOP20企业只有3家民企，绝大部分是央国企。当前的拿地规模能衡量未来发展潜力，央国企拿地更加积极，储备较多的货源，未来央国企市场份额也会阶段性提高。
2021年，全国房地产市场规模达历史最高水平，商品房销售面积接近18亿平方米，商品房销售额达18.2万亿元。全年市场整体表现创新高，但下半年以来房地产市场降温态势明显，交易市场、土地市场情绪均明显下滑，9月底，央行提出“两个维护”后，中央和各部委频繁释放维稳信号，政策底逐渐显现，信贷环境持续改善，年底叠加企业“以价换量”营销策略，部分需求择机入市，新房成交规模连续回升，12月商品房销售面积升至2.1亿平方米以上，商品房销售额超2万亿元，但同比降幅仍较大，销售面积、金额同比降幅仍在15%以上，均较11月降幅略有扩大，当前购房者置业情绪仍不高。
